百城住宅庫存規模增速加快，27城去化壓力較大

上海易居房地產研究院日前發布的《全國百城住宅庫存報告》顯示，截至11月底全國100個城市新建商品住宅庫存總量為51040萬平方米，環比增長1.6%，同比增長7.8%。當前庫存規模已保持連續24個月同比正增長。

總體上看，今年全國百城庫存規模的增長，和房企積極推盤等有關。尤其是在“三道紅線”約束下，房企供應節奏加快，導致庫存規模升高。

百城住宅庫存規模增速加快

報告基于今年1-11月份數據預估，2020年百城庫存面積同比增速約為8%。對比2019年全年6%的增速，今年庫存規模增速加快。易居研究院認為，雖然今年全年房屋交易不錯，但庫存壓力依然存在，需要在2021年積極重視去庫存的問題，從而真正化解庫存的壓力。

從供求關系上看，11月份100個城市新建商品住宅供應量為6004萬平方米，成交量為5197萬平方米，呈現了“供大于求”的態勢。如果從全年來看，供應力度明顯超過成交力度，并在6月份、9月份和11月份出現了三波供應高峰。

城市結構方面，三類城市都出現了同比增速為正的現象。截至11月底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3143、26820和21077萬平方米，同比增速分別為12.3%、11.0%和3.3%。易居研究院認為，在關注庫存同比正增長的同時，也需要關注一些市場動態和市場特殊性。例如，一線城市雖然庫存規模在上升，但是樓盤認籌火爆的現象也比較突出，部分城市部分樓盤出現了一房難求的現象。這都要求后續更加客觀、理性、全面地看待庫存走勢。

具體到各個城市，庫存同比上升的城市數量較多。根據報告，截至11月底，100個城市中有59個城市庫存出現了庫存同比正增長現象。進而也帶動了全國百城庫存規模超過去年同期水平。但不同城市庫存的增長有不同的邏輯，類似日照、贛州、柳州等庫存增加，和市場消化能力不足或有關。而類似南京、深圳等城市庫存增加，則和今年積極供應樓盤有關。

百城住宅去化周期為9.6個月

報告顯示，11月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.6個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.6個月的時間。易居研究院預計，12月份或出現小幅反彈。總體上看，今年全年庫存去化周期絕對值并不是特別高。尤其值得說明的是，今年各地豪宅交易總體不錯，客觀上對于大戶型和市區的項目去庫存有積極的作用。

從各類城市的存銷比情況來看，沒有出現較大的分化。根據報告，11月份，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為9.7、9.7和9.5個月。易居研究院認為，后續要關注一些新的變化，比如都市圈和城市群發展的政策紅利會不斷出現，這或使得二線城市后續去庫存的狀況有繼續改善的可能。

從城市排行來看，在11月份存銷比數值排名前10的城市中，景德鎮、日照和包頭等城市位于偏高水平，其去庫存周期或存銷比分別為39.2、34.6和32.4個月。如果以存銷比合理值14個月為標準，全國百城中有27個城市存銷比超過了14個月，類似城市也是屬于去庫存壓力相對較大的城市。

住房消費釋放將成亮點

從全國100城庫存數據看，今年庫存絕對規模有所上升，和供給端相對活躍有關。而從去化周期數據看，基本上保持了低位。尤其是一些受疫情沖擊較大的城市如武漢，當前庫存相關指標總體合理、健康，說明樓市恢復情況較好，也釋放了非常好的信號。

易居研究院分析認為，當然去庫存的工作需要繼續，尤其是今年四季度全國部分城市依然出現了去庫存困難的問題，房企也有各類困擾。2021年，在全國內循環機制下，穩消費、促消費將成為重要的內容，合理住房消費的釋放也是一個亮點。在“房住不炒”的大前提下，積極做好去庫存工作，從而真正促進房地產消費市場的活躍。